Beschluss			☐		öffentlich
	Beschluss Nr.: 06/015/18			☐		nichtöffentlich
Anlagen:	1
Einreicher:	Frau Susann Kirst		eingereicht am:			24.01.2018
Zuständigkeit:	Leiterin Kurortentwicklung (KOE)			Seiten:		2

Beratungsfolge		Sitzungs- datum		Vertreter		Abstimmungsergebnis				Beschluss- empfehlung
			TOP	gew.	anw.	ja	nein	enth.	^*ausg.
19	Kooperationsrat	06.03.2018		8						☐
18	Sonderausschuss	06.03.2018		8						☐
20	Haupt- und Finanzausschuss			7						☐
21	Stadtverordnetenversammlung	14.03.2018	05	19	10	10	0	0	0	☒
^*Verfahrensvermerk: Ausschluss von der Beratung und Abstimmung auf Grund § 22 BbgKVerf

Wohnungsmarktstudie für die Kurstadtregion Elbe-Elster

Gegenstand der Vorlage:

Billigung der Wohnungsmarktstudie für die Kurstadtregion Elbe-Elster. Diese wurde in Umsetzung des Handlungs- und Entwicklungskonzeptes Daseinsvorsorge im Rahmen des Städtebauförderungsprogrammes „Kleine Städte und überörtliche Zusammenarbeit“ erarbeitet.

Begründung:

I. Problem

Die Kurstadtregion Elbe-Elster ist im Zusammenhang mit dem demografischen Wandel von Schrumpfungstendenzen betroffen, zudem altert die Bevölkerung stark. Dieser Trend wird sich, trotz eventueller leichter „Abflachung“, in den nächsten Jahren und Jahrzehnten deutlich fortsetzen. Mit den Auswirkungen dieser Entwicklungen auf die lokalen Wohnungsmärkte muss umgegangen werden, es braucht Lösungen für strukturelle Herausforderungen und Fragestellungen wie z.B. die folgenden:

- Welche Wohnangebote werden künftig (eher) benötigt?

- Reichen die aktuellen Wohnungen zur künftigen Wohnungsversorgung der Bevölkerung

aus?

- In welchem Ausmaß ist mit einer Überversorgung mit Wohnungen zu rechnen?

- Welche kleinräumigen Strukturen sind bei den kommenden Entwicklungen zu erwarten?

II. Lösung

Das Thema Wohnen gehört zu den Grundversorgungsaufgaben der Daseinsvorsorge und hat neben der sozialpolitischen Komponente größten Einfluss auf die städtebauliche Entwicklung sowie die Attraktivität der Region als Wohn- und Lebensort.

Um zukunftsfähige wohnungspolitische/wohnungswirtschaftliche Entscheidungen treffen zu können, ist ein belastbares Bild der aktuellen Gesamtsituation in der Kurstadtregion notwendig.

Daher wurde zur Schaffung einer belastbaren Datengrundlage die Wohnungsmarktstudie beauftragt. Die vorliegende Studie betrachtet auf Ebene der vier Städte die für die Analyse von Wohnungsmärkten relevanten Nachfrage- und Angebotseckwerte aus den Bereichen Demographie, Gebäudestruktur und Erreichbarkeiten. Damit wird erstmals ein gemeinsamer Datenstand erreicht und eine Grundlage für die lokalen kommunalen und wohnungswirtschaftlichen Akteure geschaffen.

Die Wohnungsmarktstudie gliedert sich in drei inhaltliche Teile. Der erste Teil umfasst die Analyse der regionalen Wohnungsmarktsituation (Nachfrageseite, Entwicklung der Nachfrage, Bestandsaufnahme Wohnimmobilienmarkt/ Wohnungsmarktakteure). Der zweite Teil der vorliegenden Studie beschreibt regionale Handlungsbedarfe und Anpassungspotenziale. Dafür werden Haushalte und Wohnungsbestand gegenübergestellt und in räumlicher Differenzierung Leerstand und Versorgungsstrukturen erfasst. Der dritte Teil schließt die Untersuchung mit übergreifenden Befunden, einer Bewertung und Zusammenfassung ab und skizziert Ansatzpunkte für Elemente eines interkommunalen Wohnungsbestandsmanagements in den Handlungsempfehlungen.

Neben den Verwaltungen wurden in die Erarbeitung der Studie die lokal kommunalen und genossenschaftlichen Wohnungsunternehmen direkt einbezogen. Ihre spezifische Marktkenntnis war sehr hilfreich im Rahmen der Bestandsaufnahme, der Szenarienbildung und der Formulierung der Handlungsempfehlungen.

Kernpunkte:

· In der Kurstadtregion Elbe-Elster existieren insgesamt rd. 13.500 Wohnungen in den verschiedensten Bautypen und Eigentumsformen. Die von Eigentümern bewohnten Wohnungen/Gebäude bilden mit 7.517 Wohnungen (56%) die größte Gruppe (Datengrundlage Zensus 2011).

· Wohneigentum und Mietwohnen findet ohne größere Wechselwirkungen statt. Außerdem bildet die Kurstadtregion keinen gemeinsamen Wohnungsmarkt. Sie besteht vielmehr aus regionalen Teilmärkten ohne wirkliche Wettbewerbssituation untereinander. Dennoch ist künftig die Abstimmung der wohnungspolitischen Strategien im Sinne der Zukunftsfähigkeit der Region geboten.

· Unter Berücksichtigung der Entwicklung der Bevölkerung und der Zahl der Haushalte in der Region, die Wohnungen nachfragen, ist in 2030 von einer rechnerischen Überversorgung von ca. 2.400 Wohnungen auszugehen (wenn der aktuelle Wohnungsbestand beibehalten wird).

· Aufgrund der demografischen Entwicklung ist davon auszugehen, dass auch ein großer Teil der künftig noch benötigten Wohnungen nicht den qualitativen Anforderungen entspricht und hier Anpassungsbedarf besteht.

· Um eine quantitative Abschätzung vornehmen zu können, in welchen räumlichen Bereichen sich derzeit und künftig die Nachfrage konzentriert und in welchen Regionen besonderer Anpassungsbedarf besteht, wurde auf der Grundlage von Meldedaten ein „Leerstandsradar“ entwickelt. Im Ergebnis zeigt sich, dass in innenstadtnahen und integrierten Lagen die Anteile der Adressen mit einer oder keiner gemeldeten Person am niedrigsten sind und diese mit zunehmender Entfernung von den Kernstädten steigen. Zukünftig könnte in diesen Ortsteilen der Leerstand stärker ansteigen.

Ausgehend von den Befunden formuliert die Studie Handlungsempfehlungen als Grundlage für die weitere Bearbeitung wohnungswirtschaftlicher und wohnungspolitischer Themen:

1. Der gemeinsam begonnene Prozess der strategischen Betrachtung des Wohnungsmarktes soll fortgesetzt werden. Die Einbeziehung der kommunalen und genossenschaftlichen Wohnungsunternehmen soll stetig erfolgen. Die weitere Vertiefung wohnungspolitischer Strategien und ein Monitoring bieten die Grundlage für konzeptionell gut eingebetteten Rückbau.

2. Eigenheime: Neubau ist grundsätzlich kritisch zu prüfen, dem Erwerb sowie ggf. dem Um- und Ausbau gebrauchter Immobilien ist der Vorzug zu geben, um Vermarktungsschwierigkeiten und Leerstand bzw. entstehenden „Schrottimmobilien“ entgegen zu wirken. Ein Anreizprogramm, den Immobilienerwerb junger Familien zu unterstützen, kann hier sinnvoller Ansatzpunkt sein.

3. Mietwohnungen: Die vorhandenen Strukturen sollen gestärkt und die Bestände angepasst werden. Dabei sollen integrierte Lagen mit guter Versorgung bevorzugt werden. Trotz hoher Qualitätsanforderungen an den Wohnraum ist der Bezahlbarkeit besondere Aufmerksamkeit zu schenken. Vernetzung und Mobilität zu fördern unterstützt die Attraktivität zentrenfernerer Ortsteile.

4. Sondersituation der kommunalen Wohnungsbestände in Mühlberg/Elbe: Auf der Grundlage einer umfassenden Bestands- und Zielgruppenanalyse im Rahmen einer wohnungswirtschaftlichen-wohnungspolitischen Konzeption für den Teilwohnungsmarkt der Stadt Mühlberg soll geprüft werden, ob eine Anpassung an die Praxis der Wohnungsverwaltung in den anderen Städten sinnvoll ist.

Rechtsfolgenabschätzung:

I. Erforderlichkeit

Die Kurstadtregion Elbe-Elster ist im Zusammenhang mit dem demografischen Wandel von Schrumpfungstendenzen betroffen, zudem altert die Bevölkerung stark. Dieser Trend wird sich, trotz eventueller leichter „Abflachung“, in den nächsten Jahren und Jahrzehnten fortsetzen. Zur Schaffung einer Datengrundlage und ersten strategischen Überlegungen ist die vorliegende Studie erarbeitet worden.

II. Rechtmäßigkeit

§ 2 KVerfBbg, BauGB, WoFG

III. Auswirkung auf Bürger, Verwaltung, Wirtschaft, Kurstadtstatus

Wohnen als Aufgabe der Grundversorgung wirkt sich unmittelbar auf die Attraktivität der Kurstadtregion Elbe-Elster und deren städtebaulicher und wirtschaftlicher Entwicklung aus.

Aufgabe:

☐ freiwillige Selbstverwaltungsaufgabe	☒ pflichtige Selbstverwaltungsaufgabe
☐ Pflichtaufgabe nach Weisung	☐ übertragene Aufgabe

Auswirkungen auf Haushalt und Finanzplanung

I. Kosten für Stadt, für Bürger (Beiträge), für Wirtschaft

Die Ausgaben für die Erarbeitung der Wohnungsmarktstudie beliefen sich auf 19.870,00 Euro. Diese wurden gefördert aus Mitteln der Städtebauförderung im Programm „Kleine Städte und überörtliche Zusammenarbeit“

II. Förderung durch:

☐	EU	mit		☒	Bund	mit	1/3
☒	Land	mit	1/3	☐	Kreis	mit
☐		mit

Anhörung der Ortsbeiräte, des Behinderten-, Jugend- oder des Seniorenbeirates mit welchem Ergebnis:

Beschlussvorschlag:

Die Wohnungsmarktstudie Kurstadtregion Elbe-Elster (Stand: 18.01.2018) wird einschließlich der Handlungsempfehlungen gebilligt.

Herold Quick

Vorsitzender des Kooperationsrates

der Kurstadtregion Elbe-Elster

Thomas Richter

Bürgermeister

Wer annehmen muss, nach § 22 BbgKVerf von der Mitwirkung ausgeschlossen zu sein, hat den Ausschließungsgrund unaufgefordert dem Sitzungsdienst anzuzeigen.

Vorberatung im Ausschuss / Änderungsempfehlungen mit welchem Ergebnis:

Beschlussfassung: